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    [楼市杂谈] 【申精】浅谈汉阳月湖片区楼盘和发展(多图) [复制链接]

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    发表于 2020-7-24 21:16 |只看该作者 |倒序浏览 |打印 | 分享:
    汉阳月湖 区域分析 商业配套
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    武汉美食

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    浅谈汉阳月湖片区楼盘和发展(多图)

    [不吹嘘,不卖房,不找茬,纯属写写这几年我对月湖片区的了解,有错误望指正,勿喷。

    一、区域
    广义的月湖片区:东起鹦鹉大道(江汉一桥),西至武汉船院,南靠京广铁路线,北至月湖大道。
    狭义的月湖片区:东起江城大道(月湖桥),西至武汉船院,南靠琴台大道,北至月湖大道。
    广义和狭义的区别于月湖公园和汉阳铁厂,月湖公园应该不会在批复建设新楼盘,汉阳铁厂则改建为武汉1890艺术园区。
    全面图.jpg
    二、周边楼盘
    已建楼盘
    1. 华润中央公园一期、二期、三期、别墅区
    1.1华润中央公园一期
    建筑年代:2008年
    单价:20273/-
    开发商:华润置地
    物业:华润置地
    楼栋总数:8栋
     
    1.2华润中央公园二期
    建筑年代:2011年
    单价:21603/-
    开发商:华润置地
    物业:华润置地
    楼栋总数:9栋
     
    1.3华润中央公园三期 华润悦府
    建筑年代:2013年
    单价:23226/-
    开发商:华润置地
    物业:华润置地
    楼栋总数:3栋
     
    1.4华润中央公园别墅区
    建筑年代:2011年
    单价:32874/-
    开发商:华润置地
    物业:华润置地
    楼栋总数:6栋84户叠拼
      
    2. 九龙仓月玺
    建筑年代:2015年
    单价:21604/-
    开发商:九龙仓
    物业:武汉时代广场物业
    楼栋总数:8栋
     
    3. 月湖琴声
    建筑年代:2014年
    单价:21605/-
    开发商:中维地产
    物业:中维物业
    楼栋总数:8栋
     
    4. 琴台华府
    建筑年代:2013年
    单价:21088/-
    开发商:中海地产
    物业:中海物业
    楼栋总数:7栋
     
    5. 月湖景苑
    建筑年代:2004年
    单价:16636/-
    开发商:湖北合江
    物业:中航物业
    楼栋总数:3栋
     
    6. 龙灯里社区
    建筑年代:1991年
    单价:14744/-
    开发商:武汉一棉
    物业:-
    楼栋总数:13栋
     
    7. 荷塘月色
    建筑年代:2004年
    单价:17437/-
    开发商:-
    物业:中航物业
    楼栋总数:2栋
      
    在建和待建楼盘
    1. 融创武汉1890
    建筑年代:2020年
    单价:23500/-(精装)
    开发商:武汉融景臻远(融创)
    物业:融创物业
    楼栋总数:18栋(有可能分两期)
     
    2. 铁桥社区
    已拆迁,地块还未拍卖
     
    3. 新世界赫山路地块
    已有规划,但由于是武汉三大毒地之一(原武汉农药厂),前途未知。

    三、商业
    1. 缺点
    月湖片区的商业一直饱受诟病,不仅没有大型的商场和超市,连楼盘底层商铺也是少之又少。2008年,华润置地以汉阳地王的价格拿下月湖地块,致力于打造汉阳高端楼盘华润中央公园,只有一期带少量底层商铺,二期,三期和别墅区均无商铺;2015年,香港九龙仓也参合进来,又一汉阳地王价格拿下月湖地块,建设高端公园式小区,无论是外观设计、楼盘间距、人车分流和小区花园都是那么高大上,但咋样又是一个没有底层商铺的楼盘。一系列的“显高端,缺地气”特色给月湖片区冠名了“交通不便,没有商业”的名片。
    补充:月湖琴声和琴台华府楼盘都有底层商铺,日常生活还算可以基本满足。
    TIM截图20200725120516.jpg

    2. 发展
    2.1 武汉1890商业艺术园区
    融创2019年拿下包括汉阳铁厂的两块地,其中汉阳铁厂建设成为集商业、旅游和文化的商业文化艺术园区,终于给月湖片区带来了梦寐以求的商业。另外,融创住宅楼盘地块将建设1500平方的菜场,足以满足月湖群众的日常生活。
    微信图片_20200725130937.jpg

    2.2 五里墩商业
    汉阳商业区一直以来只有王家湾和钟家村,钟家村没落好多年,现在全村的希望都寄托到远洋的“高仿太古里”,反观王家湾,作为城乡结合部红红火火了这么多年,限于地理位置的原因,其商业定位可能不会再有什么变化。
    五里墩地块搁置历史由来已久,当初我婚房很想买这里,但漫长的等待使我从一个大学生等成了两个孩子的父亲,真想吐槽一下中恒集团的这波骚操作。
    言归正传,万科金域国际25万方商业综合体和润府21万方“高端”商业体,加上即将拆迁的汉阳大道五里墩南侧地块(据说华侨城有意),这里发展应该可期。
    0.jpg
     
    2.3 汉江新世界
    严格意义上这块不属于月湖片区,由于是毒地,不做期待。
    根据规划公示显示,该地分为两期开发,第一期商业临汉江,第二期住房靠琴台大道。
    5f022bba-9543-4ac0-a632-31ef434f8003.jpg

    四、交通
    1. 地铁
    说实话,月湖片区的群众们应该感谢融创,武汉地铁12号线琴台大道站改址到汉钢站(船院门口)后不久,融创就买下了汉阳铁厂地块,让人联想翩翩。
    汉阳兵工厂作为中国近代史和武汉最响亮的名片,竟然连地铁都没有主动规划过来,真是为武汉市文化旅游局着急,为张之洞这么“不出名”而惋惜,为融创赚钱不忘历史打Call。
    武汉地铁12号线为武汉的首条环线地铁,绕行三镇,预计将于2024年通车。汉钢站位于琴台大道与船院学苑路交叉口,为地下三层岛式站台车站,双地铁设计,应该与未来武汉地铁14号交汇。
    20033051bf73389855a0ec.jpeg
    2. 公交
    月湖片区的琴台大道和知音大道有公交车,数量真的可以忽略不计,出行全靠私家车,这也是月湖片区房价涨幅远远落后于大盘涨幅的重要原因。武汉1890园区建设后,应该会增加公交线路。

    3. 私家车出行
    月湖片区位于一环旁,二环内,月湖桥直达硚口,琴台大道到长江一桥,江城大道上二环,去汉口和武昌都很快捷,交通方便是此区域的一大亮点。
     
    五、教育
    在汉阳谈商业,很伤心;
    在汉阳谈医院,也伤心;
    在汉阳谈教育,那是伤透了心。
    汉阳拿得出手的教育应该只有钟小-三初-三高这条线了吧,月湖片区谈学区房真是满脸的泪。
    月湖片区有武汉市汉阳区弘桥小学月湖分校,仅此介绍,不在阐述。
    武汉1890园区有规划一所初中,武汉市留言板的回复是“引进一所高质量的初中”,对这样的答复也就呵呵一下,不做指望,但盼惊喜。

    四、休闲和体育
    1. 月湖公园
    介绍:武汉月湖公园位于武汉市汉阳区月湖畔,因古代却月城而得名,明成化年间,汉水改道,其主流经龟山北部汇入长江后留下月湖。月湖主题公园由月湖周边五大景观区组成:北岸为文化艺术中心区;南岸邻近古琴台的,为可容纳8000-10000人的露天舞台广场,以及以编钟等古乐器为主题的音乐森林区;东侧的小月湖半岛,将改建成知音全岛;西南边的梅子山下,将建设莲花湿地区。月湖景观的设计主旨,是建造一个展示月湖地区文化历史底蕴、集休闲娱乐为一体、自然风景迷人的主题公园。
    TIM截图20200725133117.jpg
    吐槽:武汉几大湖泊里,月湖应该最没有存在感,不知什么历史的古琴台,不知什么演出的大剧院,荒废多年的游泳池,自然形成的湿地草丛林,还有公园内破旧不堪的月湖企业园。我在武汉市留言板上反映过好几次,希望汉阳区政府和月湖园林管理局能够加大月湖的治理,并列出了几点建议,收到竟然是义正言辞的官腔回复,很是失望。也只能安慰下自己,可能是武汉市太多湖泊要治理,没有资金的原因吧。
     
    优点:月湖片区的住户去月湖公园散步还是很舒服的,空气特别好,特别喜欢琴台大道旁的琴台小森林公园,市区内难得有这么长的绿荫长廊,而且还可以遛狗。
    TIM截图20200725135049.jpg

    2. 张之洞体育公园
    前世介绍:张之洞纪念公园旧址,地块属于武钢,土地性质为园林用地,2008年华润置地耗资3000万打造的售楼部,后命名为张之洞纪念公园,因地块产权问题长期无人维护,杂草丛生。现售楼部已经拆除,待建张之洞体育公园。
    TIM截图20200725133827.jpg
    体育公园介绍:张之洞体育公园是武汉市第一个城市中央的全人群智慧体育健身主题公园,集体育运动、休闲健身、家庭体验、绿色生态、文化传承、军事文化为一体。项目规划建设“一环十区”:“一环”即健身智慧步道环,总长度超过1公里的闭环型塑胶软化步道;“十区”分别是篮球馆区、乒羽馆区、足球场区、健身广场区、青少年活力运动区、老年康体区、儿童拓展游乐区、休闲垂钓区、水上自行车区和公共停车区。
     
    3. 汉江江滩
    武汉市的江滩确实很nice,汉江江滩肯定比不上长江沿岸的江滩,但也心满意足了,唯一的不足好像不能遛狗。
     
    4. 武汉1890艺术园区
    融创武汉1890艺术园区属于武汉“历史之城”规划中汉阳知音文化艺术区的一部分,建成后希望成为武汉市的历史名片和网红打卡点。
    可能是自己高中历史学习的比较好,也可能是自己骨子里那点小资情怀,更可能是对北京798的向往,我对汉阳铁厂改造充满了期待。虽然你身处常被人鄙视的汉阳区,虽然你破旧不堪,虽然你已无当年的风采,但你是汉阳兵工厂,一个辉煌的象征,一个时代的传奇,一个历史的见证者。
    武汉1890艺术园区无论参考伦敦国际金融城和纽约东河,还是借鉴北京798,都是那么让人期待,项目融合智慧商务区、艺术活力区、设计创意区、工业艺术馆四大功能分区,月湖片区住户周末休闲和茶余饭后好去处。
     
    微信图片_20200725133154.jpg
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    五、文化
    文化是月湖片区楼盘的重要卖点之一,但在曾经全国最大的城中村武汉来谈文化,显然就是噱头,月湖片区楼盘销售和房价就是很好的验证,当初亏的九龙仓直接就退出了武汉市场,一句话总结“太小众”,我就是这傻傻的忠实小众之一。
    1. 琴台大剧院
    大剧院2005年建成,能满足歌剧、舞剧、音乐剧、大型歌舞、戏曲、话剧等大型舞台演出的要求,我是一次没有过去。
     
    TIM截图20200725133026.jpg

    2. 琴台美术馆
    武汉“两江四岸”中央文化艺术区的重要组成部分,位于琴台大剧院隔壁,武汉全新文化艺术地标,建筑远看美如画,预计2020年封顶,肯定是武汉市又一网红打卡建筑。
    20209c760a1f458c80a7b524f223dc5c.jpeg

    3. 武汉新杂技厅
    台北路武汉杂技厅地块要拆迁建,网传嘉里集团要建高端写字楼。2017年武汉市土地利用和布局“十三五”规划中提起2020年之前在汉阳月湖片完成新杂技厅的建设,但现在月湖地块湖北省残疾儿童康复中心都没有拆迁,考虑到台北路地块的商业价值,我觉得这个项目应该不会黄。
    v2-4c53ec52f1a90349c6433a04ff9d2554_720w.jpg

    4. 武汉新图书馆
    武汉图书馆规划在琴台大剧院和琴台美术馆中间,看地图是空地,还没有消息什么时候开始建设,项目最早是2015年提出规划,2019年武汉市长视察琴台美术馆也提到武汉新图书馆,有点小期待。
     
    六、总结

    月湖片区的发展应该是武汉市发展的一个缩影,武汉这10多年的发展有目共睹,从全国最大的城中村,到惊天动地的满城挖,再到城市配套的逐步完善,最后到武汉人民对生活品质和环境的追求。
     
    月湖对我来说是一种情怀,我清晰的记得20年前和高中同学在船院网吧包夜的场景,当时那里还是荒郊野外,没有路灯;我清晰的记得10多年前,华润中央公园看盘那天,别人买别墅时我那羡慕的眼光;我清晰的记得几年前,看到汉阳铁厂第一次流拍新闻后的失落;我清晰的记得这几年,我在武汉市留言板上留下的月湖片区投诉和建议;我清晰的记得去年,融创买下汉阳铁厂后自己的喜悦。
     
    月湖,这里交通不太好,这里商业不发达,这里没有学区,但这里有安静的环境,这里有小资的气息,这里有可以熏陶你的文化氛围,这里有不那么多的人群。

     
    本帖最后由 Jr.Wang 于 2020-07-25 13:53 编辑
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    发表于 2020-7-24 21:45 |只看该作者
    不谈别的,华润自住那是相当舒服

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    发表于 2020-7-24 22:00 |只看该作者
    把整个片区都点评了一遍,让很多不了解月湖片的人有了个清晰的概念,点个赞。

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    发表于 2020-7-24 22:32 |只看该作者
    “东起武汉船院,西至鹦鹉大道(江汉一桥)”,你确定?

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    发表于 2020-7-24 22:38 |只看该作者
    东西方向反了吧 月湖大道在哪里?

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    发表于 2020-7-24 22:42 |只看该作者
    广 告
    学区是汉阳的痛

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    发表于 2020-7-24 22:58 |只看该作者
    华润环境还是不错的,适合养老,等儿子上完幼儿园我就得换地方了,估计很难找到理想的学区房

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    发表于 2020-7-24 23:21 |只看该作者
    都市异乡人 发表于 2020-07-24 22:32

    “东起武汉船院,西至鹦鹉大道(江汉一桥)”,你确定?




    写反了,谢谢指正

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    发表于 2020-7-25 06:45 |只看该作者
    我是楼主同事,楼主在工作之余常常研究武汉市房地产和城市土地规划,观点独到,见解深入,尤其对花园洋房和园林艺术有很深的造诣,有感兴趣的朋友可以找他私聊

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    发表于 2020-7-25 08:46 |只看该作者
    Jr.Wang 发表于 2020-07-24 23:21
    写反了,谢谢指正

    吓得我赶紧去翻一下地图

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    发表于 2020-7-25 16:19 |只看该作者

    都说这里养老不错。

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    发表于 2020-7-25 16:42 |只看该作者
    此处若有佣人司机陪伴……,则可亦
    若无闲事挂心头, 便是人间好时节

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    发表于 2020-7-25 16:43 |只看该作者

    汉阳谈教育哪里伤心?玫瑰园小学,西大小学,二桥中学,都很强。刚过去的高考,汉阳区总体一本率,61.7%和武昌区总体一本率相当。!

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    发表于 2020-7-25 17:48 |只看该作者
    写的很清晰明了,对月湖有了新认识,楼主对月湖片区也有深厚的感情
    新房折扣,特价房源,捡漏房源,软件抢房
    13720274792  微信同号

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    发表于 2020-7-25 18:50 |只看该作者
    fgegger 发表于 2020-07-25 16:43
    汉阳谈教育哪里伤心?玫瑰园小学,西大小学,二桥中学,都很强。刚过去的高考,汉阳区总体一本率,61.7%和武昌区总体一本率相当。!

    可能是我对汉阳的教学了解比较片面,紧跟学区房而谈学区。

    汉阳这样的成绩真为汉阳的家长们高兴。

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    发表于 2020-7-25 19:34 |只看该作者

    帮顶,说的很中肯,lz对这一片确实很有感情。要我说,这个文化中心就差一个武汉音乐学院。

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    发表于 2020-7-25 20:48 |只看该作者
    这一片很多入住率都不怎么样,晚上路过亮灯率不高。

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    发表于 2020-7-25 21:27 |只看该作者
    风の凌羽 发表于 2020-07-25 19:34

    帮顶,说的很中肯,lz对这一片确实很有感情。要我说,这个文化中心就差一个武汉音乐学院。




    武汉的798

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    发表于 2020-7-25 22:55 |只看该作者
    张之洞公园挺可惜的,当时做售楼部的时候还有蛮多情侣在那里拍婚纱
    很懒

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    发表于 2020-7-25 22:55 |只看该作者
    楼主分析的好全面,好专业
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